Uno de los pasos más importantes antes de solicitar un crédito hipotecario es entender exactamente cuánto pagarás cada mes. La cuota mensual no solo incluye el capital amortizado y los intereses, sino también seguros obligatorios y posibles comisiones.
Componentes de la cuota mensual
En Perú, la cuota mensual de un crédito hipotecario incluye:
- Capital: La parte del préstamo que se va amortizando cada mes.
- Intereses: Calculados sobre el saldo de deuda (sistema francés o alemán).
- Seguro de desgravamen: Cubre el saldo de la deuda en caso de fallecimiento o invalidez del titular. Aproximadamente 0.04%-0.07% mensual sobre el saldo deudor.
- Seguro de inmueble: Protege la propiedad contra incendios, terremotos y otros siniestros. Varía entre 0.025%-0.05% anual sobre el valor del inmueble.
Fórmula del sistema francés
La mayoría de los bancos en Perú usan el sistema francés (cuota fija). La fórmula es:
C = P × [r(1+r)ⁿ] / [(1+r)ⁿ - 1]Donde:
- C = cuota mensual
- P = monto del préstamo
- r = tasa mensual (tasa anual / 12)
- n = número de cuotas
Ejemplo práctico
Supón que solicitas S/ 280,000 a una tasa efectiva anual del 9.5% a 20 años (240 cuotas):
- Tasa mensual: 9.5% / 12 ≈ 0.7917%
- Cuota base (capital + interés): ≈ S/ 2,608
- Seguro de desgravamen: ≈ S/ 140
- Seguro de inmueble: ≈ S/ 58
- Cuota total aproximada: S/ 2,806
La TCEA: el indicador que realmente importa
La Tasa de Costo Efectivo Anual (TCEA) incluye todos los costos del crédito: intereses, seguros, portes y comisiones. Es el indicador que debes comparar entre bancos, no solo la tasa nominal. Un banco con tasa nominal más baja puede tener una TCEA más alta si cobra muchas comisiones.
¿Soles o dólares?
Si tus ingresos son en soles, es recomendable tomar el crédito en soles para evitar el riesgo cambiario. Las variaciones del tipo de cambio pueden encarecer significativamente tu cuota mensual si está en dólares.
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